После того как вы определились с выбором объекта недвижимости, подготовили комплект запрашиваемых застройщиком/банком документов, собрали достаточную сумму для внесения платежа или получили одобрение банка на выдачу кредитного продукта, наступает самый важная стадия приобретения недвижимости – заключение договора долевого участия и его последующая регистрация в органах Росреестра.
На сегодняшний день законодатель не предусматривает единой формы договора долевого участия, в связи с этим, наряду с обязательными условиями, регламентированными п. 4 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (№ 214-ФЗ от 30.12.2004 г.) (далее 214-ФЗ), застройщик зачастую вносит в договор условия ущемляющие интересы дольщика.
К обязательным условиям, без которых договор не будет зарегистрирован в органах Росреестра, относятся:
- Предмет договора, т.е. сам объект, передаваемый дольщику, и его основные характеристики.
- Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
- Цена договора, сроки и порядок её уплаты.
- Гарантийный срок на объект долевого строительства.
- Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору, т.е. предоставление гарантии на выполненные работы.
К условиям, которые застройщики чаще всего вносят в проекты своих договоров, ущемляющим в конечном итоге интересы дольщика, можно отнести:
- Указание в договоре конкретного суда (зачастую по месту нахождения застройщика). Как правило, в таких судах складывается единая практика по спорным с застройщиком вопросам, и изменить сложившуюся практику проблематично.
- Размытые формулировки о строительных материалах, из которых изготавливаются внутренние перекрытия, перегородки и пр.
- Указание в договоре обязательства дольщика о согласовании уступки права требования с застройщиком (например: взыскание неустойки за просрочку сдачи объекта). Как правило, активные граждане, для увеличения размера взыскиваемой неустойки, уступают свои права требования юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю, для обращения в арбитражные суды, которые ввиду специфики своей работы, в незначительной мере снижают размер неустойки, в отличие от районных судов.
- Указание в договоре штрафных санкций в отношении дольщиков за совершение определенных действий (например: расторжение договора по их инициативе; уступка прав без уведомления застройщика).
- Указание в договоре условия о компенсации дольщиком коммунальных платежей и эксплуатационных расходов в период с момента получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию до момента подписания акта приема-передачи помещения.
- Указание в договоре условия на непредвиденные обстоятельства (не путать с форс-мажорными обстоятельствами) (например: постановление правительства о подготовке к тому или иному спортивному мероприятию).
- Указание в договоре условия о иных сроках передачи объекта (например: дольщик приобрел квартиру с отделкой, при этом срок передачи объекта указан один, а срок передачи объекта с отделкой другой).
Автор: Анатолий Кравченко